【泽平宏观】人口迁移的国际规律与中国展望：从齐增到分化 ——房地产周期研究之十五
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代表性观点：新5%比旧8%好、5000点不是梦、改革牛、一线房价翻一倍、经济L型、休养生息。
文：方正宏观任泽平 联系人：熊柴
导读：我们在2015年预测“一线房价翻一倍，三四线涨不动”。2015-2016年，全国房地产市场分化明显，一线城市和部分二线城市房价上涨明显，三四五六线城市平稳甚至下跌。除货币超发、土地供给限制等因素外，我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的规律趋势，可分两个阶段：第一个阶段是人从农村到城市，房价普涨，只是涨幅大小跟人口聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集，一二线大都市圈人口继续增加，三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞，第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化进程中人口迁移的基本规律。继《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》后，本文继续详述相关的逻辑和证据。这对理解未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。
摘要：
1、美国日本人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着，控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。
2、中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。
3、中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人口将继续大量进入城市；大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民；随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市。
4、由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样，三四线城市房价收入比低，但在人口增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力。
5、除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下，地方政府垄断土地市场和用途管制，土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献，但也推高房价，如不改革，将使城镇化和高房价走向畸形，拉大收入差距，绑架政策。
6、大城市不是控制人口的问题，而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角，超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构，放弃人口总量调控目标，保持相对开放的人口迁徙政策，吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布，并促进职住平衡，严格控制中心城人口增长，推进新增人口向新城集聚，并积极在新城布局相应产业，包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通，大力提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。
目录：
1 人口迁移的主要逻辑
2 国际人口迁移规律
2.1 美国人口迁移
2.2 日本人口迁移
3 中国人口迁移趋势
3.1 1985-1995年：主要迁入珠三角、沪苏、北京
3.2 1995-2010年：主要迁入珠三角、长三角、京津
3.3 2010-2015年：主要迁入一线城市和部分二线城市
3.4 11990-2015年：迁移类型演变
4 中国人口迁移展望
正文：
我们在2015年预测“一线房价翻一倍，三四线涨不动”。2015-2016年，全国房地产市场分化明显，一线城市和部分二线城市房价上涨明显，三四五六线城市平稳甚至下跌。
除货币超发、土地供给限制等因素外，我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的规律趋势，可分两个阶段：第一个阶段是人从农村到城市，房价普涨，只是涨幅大小跟人口聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集，一二线大都市圈人口继续增加，三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞，第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化进程中人口迁移的基本规律。继《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》后，本文继续详述相关的逻辑和证据。这对理解未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。
1 人口迁移的主要逻辑
拉文斯坦迁移法则。英国学者拉文斯坦（E. G. Ravenstein）基于英国人口迁移特点在1880年代中后期提出人口迁移的主要法则：1）大多数迁移主要基于经济因素；2）乡村居民较城镇居民更具迁移倾向；3）迁移人口数量与迁移距离成反比；4）人口迁移具有阶梯特征，即城市周边居民先迁入城市，留下的空隙地区由迁移的偏远地区居民占据；5）每一次移民潮发生后，总有一次反向的、补偿性的移民潮出现；6）女性偏好短距离迁移；7）经济与交通发展刺激移民增加；8）长距离迁移以向大城市为主；9）向外迁移主要发生在20-35岁。
推拉理论。博格（Donald J. Bogue）、李（E.S.Lee）等人提出的推拉理论认为，在市场经济和人口自由流动的情况下, 人口迁移的原因是人们可以通过搬迁改善生活条件。人口迁移的发生是由迁入地的拉力因素和迁出地的推力因素共同作用的结果，包括自然、经济、社会等多方面原因。
发展经济学理论。刘易斯（W. A. Lewis）认为，由于工农业部门之间的劳动生产率和收入水平存在较大差异，使得劳动力不断从传统农业部门流向工业部门；当工农业部门的劳动生产率相等时，人口迁移将达平衡。费景汉（John C. H. Fei）和拉尼斯（Gustav Ranis）补充到，农村劳动生产率提高，也将促使剩余劳动力向城市工业部门迁移。
经济-人口分布平衡法则。中国社科院人口所学者张车伟和蔡翼飞以经济-人口分布平衡讨论区域发展差距。我们由此引申出城市人口集聚规律：在长期，决定一国范围内一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口分布平衡。在完全市场竞争和同质性假设下，一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该城市人均收入与其他地区持平。
2 国际人口迁移规律
根据对美国日本人口流动的趋势研究，可以发现人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着，控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。
2.1 美国人口迁移
美国城市化历程漫长，期间城乡划分标准多次调整。当前城市的基本定义为：50000人以上的城市化区域（Urbanization Areas，UAs），和2500-50000人的城市簇（Urban Clusters，UCs）。1790-1840年，美国城市化率从5.1%缓慢增至10.8%；之后城市化进程明显加快，到1880年代初期达到30%，到1910年代末期达到50%，到1970年达73.6%；之后城市化速度放缓，到2010年为80.7%。
基于经济社会高度联系的城市功能联系思想，美国人口调查局于1910年开始逐渐形成都会区统计（Metropolitan Statistical Areas，最小规模为5万人以上）。1910-2010年，美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中，美国人口郊区化和大都会区化态势明显。
1）人口向郊区（suburbs）集聚明显。1910-1930年，美国市区（central cities）人口比重提高约10个百分点，明显超过郊区人口比重增幅（7个百分点）。但之后，市区人口比重基本保持不变，而郊区人口比重从14%增至51%。这意味着：1930年之前，人口主要迁入美国都会区的市区；但在之后，人口主要迁入郊区，包括市区人口外迁郊区。美国人口郊区化以小汽车的大规模使用为通勤的技术条件，其主要原因是中产阶级为寻求更好的中小学教育、更安全的邻里环境和更稳定的财产价值；而市区人口多为低收入者，包括黑人。不过2008年金融危机后，美国市区人口比重明显上升，主要原因可能在于就业考虑和市区房产不便出售等。
2）人口向大都市区集聚明显。1950-2010年，5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点，25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点，而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。特别是在1970-2010年，500万人以上都会区人口比重增加9.4个百分点，远高于100-500万人都市区的4.0个百分点、25-100万人都市区的1.0个百分点和5-25万人都市区的0.3个百分点，人口向大都市区集聚明显。
2.2
日本存在两个版本的城市化率统计：
1）市部人口比重。该比重为国内学界广泛引用及世界银行数据库收录，但受行政区划调整影响太大。1898年日本市部人口比重仅为10.7%，1940年为37.7%，受战争影响1947年降至33.1%，1950年回升至37.3%。受1950年代行政区划调整影响、市个数大幅增加，导致1960年日本市部人口比重激增至63.3%，之后增至2000年的78.7%。再次受行政区划调整影响，2010年日本市部人口比重达90.7%。
2）DID人口比重。为克服行政区划影响、更好地了解城镇情况，日本统计部门在1960年定义人口集中地区（Densely Inhabited Districts, DID），即人口密度高于4000人/平方公里的调查区，和市区町村内互相邻接、人口合计超过5000人的调查区。日本DID人口比重从1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%，再增至2010年的67.3%。
在日本城市化进程中，人口持续向都市区集聚，人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。
1）在1970年代日本经济增速换挡以前，除1944-1945年受战争影响外，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态，人口持续快速增长。东京圈人口从1844年的406万人增至1973年的2607万人，占比从10.8%增至23.9%；大阪圈人口从308万人增至1399万人，占比从8.2%增至12.8%；名古屋圈人口从224万人增至735万人，占比从6.0%增至6.7%。
2）1973年后，东京圈人口继续保持净迁入状态，大阪圈人口基本处于净迁出状态，名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态。到2014年，东京圈人口增至3592万人，占比为28.3%；大阪圈人口为1575万人，占比为12.4%；名古屋圈人口为928万人，占比为7.3%。显然，该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。
期间，日本主要核心城市整体呈净迁入状态，但分化明显。在1965年之前，各核心城市基本保持人口净迁入；之后，差异明显。作为日本第一大城市、东京圈核心，东京都区人口在1965-1995年间持续外迁出至东京都其他区域、周边区域等，人口从889万降至797万；1995年后重新呈净迁入，2015年增至910万。作为日本第二大城市、东京圈第二大城市，横滨市人口持续增长，从1950年的95万增至2015年的372万。作为日本第三大城市、大阪圈第一大城市，大阪市人口在1965-1980年持续净迁出，人口从316万降至265万，2000年又降至260万，之后回升至267万。作为日本第四大城市、名古屋圈第一大城市，名古屋市人口从1950的103万增至1975年的208万，之后缓慢增至2015年的226万。
此外，人口在100万人以上的神户市、福冈市、川崎市、琦玉市、广岛市、仙台市均长期保持人口净流入；京都市在1975年之前为人口净流入，之后基本稳定，但2010年以来净迁出明显。
3 中国人口迁移趋势
改革开放前，中国城市化进展缓慢，特别是在“文革”期间，基本处于停滞状态。改革开放后，中国城市化进程逐渐启动，从1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以来，城市化速度明显加快，2015年末城市化率达56.1%。
在快速城市化进程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚；但2011以来，在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区，人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。对照国际经验，中国正处于人口迁移的第二个阶段。
需要注意的是，由于城乡区划划分标准不同，中国城市化率与美国、日本等其他国家的可比性较差。
3.1 1985-1995年：主要迁入珠三角、沪苏、北京
据1990年人口普查资料，1985-1990年省际净迁入规模最大的是广东，高达100.7万人。其他净迁入人口超过10万人的省（市、区）有5个省：北京（54万人）、上海（53万人）、辽宁（25万人）、天津（17万人）、江苏（17万人）。其中，广东、北京、上海的省际净迁入人口合计占比高达67.4%。而净迁出规模最大的则是四川（含尚未直辖的重庆），为85万人。其他净迁出人口超过13万人的省（市、区）有5个：广西（45万人）、浙江（30万人）、湖南（26万人）、黑龙江（24万人）、安徽（20万人）。其中，浙江常住人口主要迁往上海、江苏、福建、江西等地。
据1995年1%抽样调查资料，1990-1995年省际人口净迁入规模最大的依然是广东，增至168万人；其他净迁入人口超过20万人的有4个：上海（59万人）、北京（56万人）、江苏（51万人）、新疆（41万人）、辽宁（23万人）。省际人口净迁出规模最大的仍然是四川（含尚未直辖的重庆），为103万人；其他净迁出人口超过15万的有：安徽（57万人）、湖南（48万人）、河南（46万人）、广西（42万人）、黑龙江（38万人）、江西（38万人）、贵州（24万人）。该时期浙江人口依然净迁出，但净迁出规模已减少至不到5万人。
3.2
1995-2000年，人口主要迁往珠三角、长三角、京津、新疆、福建等地区，浙江从之前的净迁出变为净迁入。伴随着改革开放深入推进，1990年代中期以来省际迁移人口规模大幅增长。据2000年人口普查资料，1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。此外，新疆、福建、辽宁和云南也有大量的净迁入人口，分别为97、76、39、35万人。净迁出人口主要来自四川（401万人）、湖南（305万人）、安徽（272万人）、江西（257万人）、河南（194万人）、湖北（169万人）、广西（163万人）、贵州（102万人）、重庆（69万人）、黑龙江（67万人）等地。
2000-2005年，人口仍主要迁入珠三角、长三角、京津和新疆等地区，但长三角集聚人口规模大幅增加。据2005年1%抽样调查资料，2000-2005年省际净迁入人口主要集中在广东（1028万人）、珠三角（863万人）、京津（272万人），三者合计占92.2%。其中，广东省净迁入人口较之前下降，长三角净迁入人口增加约400万，京津增加约50万。其他净迁入人口规模较大的地区还有福建、新疆、辽宁，分别为113、40、26万人。净迁出人口主要来自四川（318万人）、安徽（317万人）、河南（315万人）、湖南（283万人）、湖北（221万人）、江西（198万人）、广西（173万人）、贵州（123万人）、重庆（101万人）。
2005-2010年，人口仍主要迁入珠三角、长三角、京津、福建等地区，但珠三角的第一大人口净迁入地地位被长三角取代。据2010年人口普查资料，2005-2010年省际净迁入人口主要集中在长三角（1453万人）、广东（1226万人）、京津地区（471万人），三者合计占91.8%。其他净迁入人口规模较大的地区还有福建、新疆、辽宁等，分别为134、55、49万人。净迁出人口主要来自河南（500万人）、安徽（470万人）、四川（394万人）、湖南（390万人）、湖北（296万人）、江西（278万人）、广西（222万人）、贵州（209万人）、黑龙江（114万人）、重庆（111万人）、河北（109万人）。
在城市层面，2001-2010年主要城市人口增长可大致分为四个层次：上海、北京常住人口年均增量超过60万人，苏州、深圳、天津、成都、广州常住人口年均增量在27-36万人之间，郑州、杭州、南京、武汉等城市常住人口年均增量在10-20万人之间，长沙、沈阳、济南、太原等城市常住人口年均增量在10万人以下。
3.3
2011年以来，中国经济逐渐进入新常态，东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级，中西部地区就近城镇化开始推进，这些事件意味着人口迁移可能会出现新的特点。按惯例，2015年1%人口抽样调查资料将在2017年公布，当前只能结合人口增长和人口自然增长率等指标粗略判断该时期的人口迁移特点。
在省际层面，2010-2015年人口净迁入的第一集中地是京津地区，中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口大幅减少。2011-2015年间，天津常住人口年均增加51万，较2000-2010年的年均29万人大幅增加；北京受人口调控影响，常住人口年均增量从之前的60万降至42万。长三角、珠三角人口净迁入规模明显减少，常住人口年均增量分别从207万降至64万、191万降至83万；其中，浙江很可能因外来务工人员回流呈现人口净迁出，常住人口年均增量从85万降至19万。东北地区人口外流明显，常住人口年均增量从46万人降至-1万人，特别是黑龙江。川渝地区常住人口增量从-16万人增至59万人，可能表明其长期的人口大规模净迁出趋势开始转变，重庆甚至可能转为净迁入。
在城市层面，人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体放缓，且分化明显，但趋势未改。2011-2015年间，除天津、重庆（主城9区）、石家庄、南宁和福州外，其他城市常住人口年均增量较2001-2010年均有不同程度的减少。其中，天津、重庆（主城9区）常住人口年均增量较之前明显增加，重庆（主城9区）常住人口年均增量从之前的13.0万增至17.8万；石家庄常住人口年均增量从之前的8.2万增至10.8万，南宁从之前的4.5万增至6.5万，福州从之前的7.3万增至7.7万；郑州、武汉常住人口年均增量较之前减少不到1万人，继续保持在16-20万人；苏州、南京、宁波等常住人口年均增量大幅减少，分别从之前的35.5万降至3.0万、17.7万降至4.6万、16.4万降至4.4万，苏州可能呈现人口净迁出。
3.4 1990-2015年：迁移类型演变
从省内外迁移结构看，中国人口迁移长期以省内迁移为主，省内迁移比重长期占2/3强；其中，1990-1995年为67.9%，2000-2005年为66.0%，2005-2010年为67.4%，变化不大。
在全国人口普查资料和1%人口抽样调查资料中，原住地类型分为“乡、镇的村委会、镇的居委会、街道”，现住地类型分为“城、镇、县或乡村”，由于乡镇区分难度大以及期间的大量“乡改镇”，我们把人口迁移分为四种类型：乡镇-城、城-城、乡镇-乡镇、城-乡镇迁移。
从迁移类型看，省内迁移中的乡镇-城、城-城、乡镇-乡镇迁移基本形成三足鼎立之势；省际迁移则以乡镇-城、乡镇-乡镇为主。在省内迁移方面，与1990-1995年相比，2005-2010年乡镇-城迁移比重基本保持不变，城-城迁移比重下降2个百分点，乡镇-乡镇迁移比重上升3.2个百分点。在省际迁移方面，与1990-1995年相比，乡镇-城迁移比例大幅增加，从36.5%增至60.0%；而乡镇-乡镇迁移比例大幅下降，从44.5%降至29.7%。
在2010-2015年间，由于东部地区外来务工人员大量回流中西部地区，该时期的省际人口迁移可能出现如下两个特点：1）大量人口从东部地区城市回流中西部地区城市，即城-城迁移比重上升；2）大量人口从东部地区乡镇回流中西部地区城市，即乡镇-城迁移比例上升。
4 中国人口迁移展望
1）美国日本人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着，中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的。
2）中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。
3）中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人口将继续大量进入城市；大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民；随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市。
4）由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样，三四线城市房价收入比较低，但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力。
5）除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下，地方政府垄断土地市场和用途管制，土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献，但也推高房价，如不改革，将使城镇化和高房价走向畸形，拉大收入差距，绑架政策。
6）大城市不是控制人口的问题，而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角，超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构，放弃人口总量调控目标，保持相对开放的人口迁徙政策，吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布，并促进职住平衡，严格控制中心城人口增长，推进新增人口向新城集聚，并积极在新城布局相应产业，包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通，大力提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。
方正宏观房地产专题系列报告：
14、《房地产盛宴的受益者：房价构成分析》，2016年10月18日；
13、《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》，2016年10月11日；
12、《保房价还是保汇率：俄罗斯、日本和东南亚的启示》，2016年10月11日；
11、《最严楼市调控出台，房地产小周期趋于结束》，2016年10月5日；
10、《房产税会推出吗？ —从历史和国际视角推断》，2016年9月26日；
9、《中国房地产泡沫风险有多大》，2016年9月19日；
8、《全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示》，2016年9月5日；
7、《地王之谜：来自地方土地财政视角的解释》，2016年8月22日；
6、《房价还会涨吗？房子还能买吗？——对当前房价暴涨和地王频出现象的解释与展望》，2016年8月19日；
5、《抑制房市泡沫：加强监管而非加强调控——下半年房市政策展望》，2016年8月4日；
4、《这次不一样当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较》，2016年3月15日；
3、《避免悲剧重，日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训》，2016年3月4日；
2、《房地产去库存的挑战、应对、风险与机会》，2016年2月28日；
1、《中国房地产周期研究》，2016年2月24日。